Resumen: Propiedad horizontal. Apertura de hueco en la fachada. El título constitutivo permite que las plazas de garaje sean desafectadas por sus titulares, sin consentimiento de la Junta de Propietarios, para su aprovechamiento independiente. Las plazas de garaje han sido desafectadas, dando lugar a la constitución de un local comercial, constitutivo de propiedad separada, jurídicamente autónomo y con aprovechamiento independiente. La apertura del hueco en la fachada es necesaria para que el local pueda ser destinado comercialmente a almacén y permite dotarlo del acceso adecuado respecto al insuficiente que se tenía que realizar por el interior del garaje. Las condiciones de acceso son similares al existente para otra plaza de garaje y además, no afecta negativamente a la seguridad, estabilidad y estética del edificio, ni comporta el perjuicio grave que se alega de reducción de aparcamiento en la calle para la comunidad o los terceros. Flexibilización de las exigencias normativas de la LPH en materia de mayorías cuando se trata de locales comerciales: se pretende evitar que la aplicación rigurosa de la LPH impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Las obras en un local que producen una alteración en la configuración exterior del edificio no deben, simplemente por ese hecho, sujetarse siempre a la regla de la unanimidad, siendo necesario sopesar las circunstancias particulares de cada caso.
Resumen: En los recursos se plantea si el banco demandado debe responder como receptor de los anticipos ingresados en una cuenta no especial abierta por la promotora- vendedora en dicha entidad-, luego de que la sentencia recurrida absolviera al banco por considerar que no pudo controlar los pagos. No concurren los presupuestos para revisar la valoración probatoria de la Audiencia. Además de una formulación defectuosa del recurso por infracción procesal, en el que se formulan conclusiones probatorias alternativas y se discute la valoración probatoria en su conjunto, la parte recurrente en realidad discute la conclusión jurídica del tribunal sentenciador sobre la capacidad de control del banco receptor, cuestión propia del recurso de casación. En cuanto a esta cuestión, aunque para declarar la responsabilidad legal del banco receptor basta con que conozca o no pueda desconocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015) que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada, también se ha dicho que su responsabilidad no es «a todo trance», y que por ello, no responde en casos como este en que no se indicó el concepto correspondiente, y en que no consta que, por las circunstancias concurrentes, el banco conociera o pudiera conocer dicho concepto por otros medios
Resumen: Cantidades anticipadas a cuenta de vivienda en construcción. Ley 57/68. Póliza colectiva. La sala reitera que el plazo de prescripción aplicable a las acciones de la Ley 57/1968 es el general del art. 1964 CC en lugar del previsto en el art. 23 LCS, sin que pueda aplicarse retroactivamente la reforma de la LOE llevada a cabo por la Ley 20/2015. Acreditada la condición de asegurado del demandante mediante la aportación de la póliza de seguro de afianzamiento, de cuyo tenor resulta que cubría la devolución de las cantidades que anticiparan los compradores de viviendas de la promoción a la que pertenecía la vivienda, su efectividad no dependía de que los anticipos se ingresaran en una cuenta de la promotora, ni mucho menos de que se ingresaran en la cuenta indicada en la propia póliza, siendo lo verdaderamente relevante si las cantidades que la parte compradora anticipó fueron pagos parciales a cuenta del precio de su vivienda previstos en el contrato. En cuanto a los intereses, la sala reitera su devengo desde la fecha de cada pago, como también la procedencia de imponer a la aseguradora los intereses moratorios del art. 20 LCS, compatibles con los remuneratorios de la Ley 57/68.
Resumen: Demanda contra comunidad de propietarios de resolución por incumplimiento esencial de sendos contratos de obra y de inspección y mantenimiento suscritos por las partes, tras haber examinado la junta de propietarios de la comunidad las ofertas presentadas y aceptar la de la parte actora. La comunidad se opuso a la demanda y formuló reconvención en la que pidió la nulidad de dichos contratos por vicio de error en el consentimiento, y, subsidiariamente, su resolución por incumplimiento. La representación legal del presidente de la comunidad no significa que esté legitimado para cualquier actuación ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias. Es necesario un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o actúe en calidad de copropietario. En el caso, concertados los contratos con autorización expresa de la junta de propietarios, su anulación exige también la autorización expresa de la junta que los consintió. Se trata de un asunto importante para la comunidad, por lo que no es razonable que el presidente decida unilateralmente con base en una facultad de representación que la ley le atribuye genéricamente. Tampoco consta que los estatutos salven la necesidad de autorización expresa.
Resumen: Sociedad mercantil dedicada a la actividad inmobiliaria que compra tres viviendas en la misma promoción. La reiterada jurisprudencia de la sala establece que la Ley 57/1968 no es aplicable a las compras de viviendas en construcción por sociedades mercantiles, exclusión que no tiene ningún matiz ni excepción cuando se invoquen razones fiscales, de modo que ni siquiera es necesario entrar a conocer de la inexistencia de finalidad residencial por la adquisición simultánea de tres viviendas de una misma promoción. La exclusión de la demandante del ámbito de aplicación de dicha ley determina que no proceda declarar la responsabilidad de la entidad bancaria demandada ni como avalista, al no poder aplicarse en contra del banco la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la eficacia de los avales colectivos en favor de los compradores sí amparados por la Ley 57/1968, ni como receptora de los anticipos con base en el art. 1-2ª de la citada ley. El pacto de entre la comprador y promotora inserto en los contratos, para que esta última garantizase la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda no vincula al banco, habida cuenta de que "no tiene sentido imponer al banco demandado derechos irrenunciables del comprador cuando resulta que la razón de ser de la imperatividad de la Ley 57/1968 no es otra que el destino residencial de la vivienda; no, por tanto, el puramente negocial o de explotación".
Resumen: Ley 57/1968. No ampara al que compra una vivienda para un uso no residencial propio sino negocial, como es el caso de los apartamentos turísticos, lo que excluye que pueda declararse la responsabilidad tanto de la entidad avalista colectiva, por no ser aplicable la doctrina jurisprudencial sobre la efectividad de los avales colectivos en ausencia de aval individual, como la de la entidad de crédito receptora de los anticipos con base en el art. 1-2ª. Reiteración de jurisprudencia respecto de otros apartamentos turísticos de la misma promotora. Estimación del recurso de casación y confirmación de la sentencia de primera instancia, desestimatoria de la demanda, ya que no procede la condena del banco demandado como avalista colectivo de promotora (en el contrato de compraventa se incluyó una estipulación general según la cual la parte compradora se obligaba a mantener la categoría de apartamento turístico del inmueble y a cumplir lo previsto en la legislación sectorial aplicable a ellos).
Resumen: La cuestión litigiosa pasa por determinar si un promotor, que fue tomador de un seguro decenal de daños, que vendió una vivienda unifamiliar (interés asegurado) y fue condenado a abonar una indemnización al comprador por los vicios de la edificación, conserva la legitimación activa para reclamar el importe de dicha indemnización a la aseguradora, quien no fue demandada por el adquirente. Tras ser desestimada la pretensión por la Audiencia, recurre el demandante en casación. La sala declara que, desde que el promotor vendió la vivienda objeto de construcción (interés asegurado) a un tercero, perdió la condición de asegurado y, por ende, la legitimación para reclamar contra la aseguradora con fundamento en el contrato de seguro en el que había dejado de ser parte; legitimación que, desde la transmisión de la vivienda, corresponde al adquirente, quien se desconoce si se ha dirigido o no a la aseguradora en virtud del contrato de seguro decenal, lo que podría haber realizado desde la compra de la vivienda. Añade que, si conforme a la doctrina mayoritaria, el asegurador que paga la indemnización se subroga contra el agente de la edificación al que el defecto le resulte imputable y también contra el promotor -tomador del seguro- cuando pierda su condición de asegurado, por haber transferido la totalidad del edificio a terceros, carece de sentido que el promotor (no propietario)pueda reclamar una indemnización que incluso podría serle reclamada vía repetición. Se desestima.
Resumen: Reclamación de cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de vivienda dirigida contra entidad bancaria, como avalista colectiva. La sentencia de primera instancia estimó la demanda, pero la Audiencia la revocó en parte. Recurre en casación la demandante y la Sala estima el recurso por oponerse la sentencia recurrida a su jurisprudencia consolidada, según la cual la responsabilidad del avalista, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval, y su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda (presupuestos cuya concurrencia en este caso no se discute), de tal forma que el avalista responde de todos los pagos previstos independientemente de que las cantidades se ingresaran o no en una cuenta bancaria de la promotora en el banco avalista o en una entidad distinta. La estimación del recurso determina que se case la sentencia recurrida para, en su lugar, confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia, incluido su pronunciamiento en materia de intereses que se ajusta a la jurisprudencia de la sala.
Resumen: Ley 57/1968. Cantidades ingresadas en una cuenta de la promotora en la entidad de crédito, aunque no por el comprador ni por la promotora-vendedora sino por un tercero que es una sociedad limitada, sin hacer referencia alguna al contrato de compraventa o negocio causal subyacente. No incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera los ingresos de la parte compradora en una cuenta del promotor en dicha entidad. Se descarta que el banco tenga capacidad de control en casos como este en el que los pagos se hacen a través de una sociedad mercantil que actúa como intermediaria, pues la circunstancia de pago por intermediario es hecho determinante de esa falta de capacidad de control toda vez que lo contrario supondría exigir a la entidad depositaria una verdadera labor inquisitiva, legalmente no exigible, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora. El simple hecho de que la entidad mercantil que hizo el ingreso hiciera constar los datos personales del comprador no es por sí suficiente para inferir que la entidad de crédito receptora tuvo capacidad de control. Tampoco cabe inferir dicha capacidad del mero dato de que la titular de la cuenta fuera la promotora, o de que la cuenta en la que se hizo el ingreso fuera o no la indicada en el propio contrato.
Resumen: Ley 57/1968. Póliza colectiva para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para la compraventa de viviendas en construcción. Estimada la demanda en primera instancia, recurre en apelación la entidad avalista demandada. La Audiencia Provincial estima el recurso, desestimando la demanda. Recurre la actora en casación y la Sala desestima el recurso, confirmando la sentencia de apelación. La Sala concluye que, en el caso, no existe responsabilidad de la entidad avalista por cuanto la primera de las pólizas no se emitió hasta casi dos años después del contrato e incluso después de todos los pagos, y, además, en ninguna de las pólizas se especificó la promoción a la que se refería la garantía, lo que determina la aplicación de la jurisprudencia que en tal caso excluye la responsabilidad del avalista a falta de avales individuales.
