Resumen: El retracto legal de comuneros es un derecho real limitado de adquisición preferente cuyo fin, considerado de interés público, es evitar el excesivo fraccionamiento de la propiedad. Por su naturaleza de limitación legal del dominio debe ser interpretado restrictivamente. Además del ejercicio tempestivo, exige presupuestos subjetivos (el retrayente debe ser copropietario y el comprador un extraño) y objetivos (debe existir un derecho en régimen de copropiedad y la enajenación debe ser onerosa, con contraprestación fungible y no personalísima (no se aplica en permuta, aportación a una sociedad o renta vitalicia). En el caso, no procede el retracto que se ejercitó cuando ya había sentencia de división de la cosa común y antes de su ejecución (i) porque el fin extintivo del condominio ya se había cumplido de forma más amplia por la estimación de la acción de división a través de una sentencia constitutiva: una vez firme, ya no subsiste la comunidad en términos que justifiquen la viabilidad del retracto; la necesidad de actuaciones ejecutivas no impide que ya haya mutado jurídicamente la comunidad; (ii) porque la transmisión sobre la que pretendía operar el retracto contenía, en parte, obligaciones no fungibles (cumplir el pacto que habían alcanzado varios comuneros -y que no había asumido el retrayente- sobre la forma de ejecutar la sentencia de división de la cosa común: se trata de un pacto lícito e inscribible que modaliza el alcance de la cuota). Se desestima el recurso.
Resumen: Ejercicio de retracto arrendaticio mediante subrogación hipotecaria.Es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario. El hecho de que la finca vendida esté hipotecada no excluye, en principio, la posibilidad de ejercitar el retracto legal. Sin embargo, en atención a la particularidad de la venta de una finca hipotecada y a la existencia de una deuda asegurada, deben tenerse en cuenta todos los intereses en juego. Junto al interés del retrayente están también el del acreedor hipotecario, el del comprador, que adquiere la finca gravada y que, además, se convertirá en deudor si asume la deuda; y el del deudor enajenante, que solo dejará de ser deudor si lo consiente el acreedor. El consentimiento del acreedor es preciso porque se crea un nuevo vínculo en el que el nuevo deudor responderá con todos sus bienes, presentes y futuros. Si la finca hipotecada se vende, y el comprador se subroga en la deuda con consentimiento del acreedor, el deudor enajenante habrá quedado liberado y el comprador se habrá convertido en nuevo deudor. Si la finca está arrendada, la sola voluntad del arrendatario de ejercer el retracto "mediante la subrogación en la hipoteca" no puede liberar al comprador retraído de su condición de deudor. Para ello sería preciso el consentimiento del acreedor. Se estima el recurso de casación y se desestima el recurso por infracción procesal (bajo la apariencia de una infracción procesal se plantea una cuestión jurídica de fondo).
Resumen: Demanda en la que se ejercitaba una acción de retracto de crédito litigioso. Los demandantes obtuvieron un préstamo que, ante su impago, fue reclamado judicialmente por la prestamista; la sentencia firme fue objeto de ejecución y, en la misma, se llegó a un acuerdo para el pago de la deuda en ochenta y ocho mensualidades; posteriormente, el crédito fue cedido a un tercero y los prestatarios ejercitaron la acción de retracto de crédito litigioso de la que dimana este pleito. La demanda fue estimada en ambas instancias y recurre en casación la entidad a la que le fue cedido el crédito por la prestamista inicial. La sala estima el recurso de casación pues, de acuerdo con su jurisprudencia, el crédito cedido no tenía el carácter de litigioso cuando fue cedido a la demandada, puesto que su existencia, exigibilidad y cuantía ya habían sido determinados en sentencia firme dándose, además, la circunstancia de que en la ejecución de la sentencia tampoco había contienda cuando se produjo la cesión, puesto que las partes habían llegado a un acuerdo sobre el pago fraccionado de la deuda, que se estaba cumpliendo. La estimación de la casación comporta la desestimación de la demanda.
Resumen: Venta de las participaciones indivisas sobre dos fincas, a cambio de dinero y edificación futura. Tras retracto de comuneros y coherederos en favor de un copropietario de los terrenos objeto del contrato de venta, la demanda de la parte vendedora tiene por objeto que, en tanto no se han entregado esos dos pisos y los compradores se han negado a poner un plazo para la entrega, se señale dicho plazo de conformidad con lo establecido en el art. 1128 CC. Los demandados se opusieron a la demanda alegando que el cumplimiento de la obligación de entrega está sometida a una reparcelación previa, dependiendo de la intervención de terceros y en consecuencia sometida a "condición o término suspensivo". El juzgado consideró que la obligación era de imposible cumplimiento, pero la AP estimó la demanda y fijó el plazo de un año para la entrega razonando que, aunque las periciales coincidían en que no era posible fijar un plazo dada la necesidad de proyecto previo de reparcelación, el contrato no podía tener duración indefinida. Término tácito: posibilidad de fijación judicial cuando se deduzca que el término ha querido reconocerse al deudor pero no se ha fijado, entendiéndose en cualquier caso que las partes están conformes en que la obligación ha de cumplirse en un plazo razonable según su naturaleza y circunstancias. Además, la AP dejó abierta la puerta imposibilidad de cumplimiento en forma específica. Inaplicación al caso de los arts. 1127 y 1184 CC.
Resumen: La sala estima un recurso de casación interpuesto frente a una sentencia que, en un procedimiento en el que se ejercitó una acción de retracto de colindantes al amparo de la Ley 19/95, estimó el retracto y declaró no caducada la acción, porque el plazo para ejercitar el derecho debía computarse desde el momento de inscripción en el Registro de la Propiedad y era de un año, ya que no consta que el demandante tuviera un conocimiento fehaciente de los elementos esenciales del contrato con anterioridad a la inscripción registral, sino con posterioridad. Con apoyo en la STS 94/2008, la sala casa la sentencia. El retracto de colindantes de esta normativa especial, en contra de lo previsto en el del Código Civil, tiene dos plazos, según se esté a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la venta de la finca (1 año) o a la notificación fehaciente de ésta a los propietarios de las fincas colindantes (60 días). La diferencia obedece a que en un caso el cabal conocimiento tiene su origen en una prueba de presunciones, fruto del principio de publicidad registral, mientras que en el otro tiene su origen en una prueba directa y personal. En beneficio del adquirente y de acuerdo con la interpretación rectrictiva que merece el tratamiento del retracto, es indiferente que la notificación fehaciente, si se ha producido, sea anterior o posterior a la inscripción, al aplicarse en este caso el plazo de 60 días. Se desestima la demanda porque dicho plazo había transcurrido.
Resumen: Arrendamientos urbanos. Derecho de retracto. Puede ejercer el derecho el arrendatario aun cuanto tenga simplemente la posesión mediata del inmueble por haberlo subarrendado. Es al arrendatario, y no al subarrendatario, a quien se le reconoce el derecho de adquisición preferente, en cuanto conserva la situación posesoria característica del arrendamiento, mediata o inmediata, según los casos, con presencia en dos relaciones distintas y coexistentes con el arrendador y con el subarrendatario, y esta especial relación con la vivienda o local es lo que le permite disfrutar de los derechos y de las obligaciones propias de la Ley, entre otros, el de poder retraer para el supuesto de enajenación de la vivienda o local arrendado durante la vigencia del arrendamiento. Manteniéndose el derecho de adquisición preferente, en la vieja y nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que no es posible, sin una referencia expresa, es reconocer al arrendatario un derecho -subarriendo- y negarle otro -retracto- cuando lo ejercita y mantiene en legal forma. En cualquier caso es necesario que el adquirente acredite de modo indubitado que el retrayente contaba con toda la información necesaria para poder optar por el ejercicio de su derecho y no simplemente que estaba en condiciones de obtenerla. La publicidad registral del acto traslativo de dominio no tiene virtualidad de cara a considerar acreditado el conocimiento completo y exacto de las condiciones de la venta. Inexistencia de renuncia al retracto
Resumen: La Sala desestima el recurso de casación. Pretende la recurrente,-arrendataria de la vivienda en litigio-, que la adquisición por cuatro de los hermanos de las cuotas de los otros dos constituye un acto inter vivos, sujeto a la acción de retracto conforme al art. 47.3 LAU 1964. La Sala rechaza dicho argumento por la aplicación del citado precepto, del que se desprende que la división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia está exceptuada de la acción de retracto. Por tanto, dichas operaciones quedan incluidas dentro del marco de «división y adjudicación», pues las partes se limitaron a mantener la comunidad hereditaria entre cuatro herederos, en base a diversas cuotas porcentuales, para luego constituir un régimen de propiedad horizontal. Señala que no estamos ante una comunidad preconstituida para defraudar al arrendatario, sino ante una comunidad hereditaria, en la que se produce una liquidación parcial para la extinción de la proindivisión y evitar la titularidad de seis propietarios sobre cuatro viviendas. Asimismo, declara la Sala siguiendo su propia doctrina que la división en régimen de propiedad horizontal no es atacable vía retracto, al no existir enajenación o transmisión. Por último señala que de acuerdo con el art. 50 de la LAU de 1964, el retracto entre comuneros siempre es prioritario al retracto arrendaticio, por lo que los comuneros tenían prioridad para la adquisición de los inmuebles.
Resumen: La Sala estima el recurso de casación. Considera que el presupuesto esencial del retracto de comuneros es la comunidad, que pertenece en propiedad indivisa y por cuotas a varios propietarios. En el caso enjuiciado no se da esa situación pues se trata de dos fincas limítrofes, con un propietario distinto cada una que incluso la había adquirido en muy distinto momento. En el Registro de la Propiedad constan como fincas distintas. En la realidad física, son dos fincas aunque pueden tener -como ocurre en tantas ocasiones- una unidad física que puede ser separable o no, pero en modo alguno aparece ni registral ni físicamente, una unidad como comunidad en que cada propietario tiene una cuota, sino por el contrario, esto ni siquiera se alega. El hecho de que durante un tiempo se arrendaran las dos fincas o parte de ellas a un tercero para el ejercicio del negocio de restaurante, no significa la presencia de una comunidad. En primer lugar, por ser el arrendamiento esencialmente temporal. En segundo lugar, porque se arrendó el uso, nunca se transmitió la propiedad; por el contrario se destacó que cada uno era propietario de la mitad (no indivisa) sin alusión alguna a cuotas. En tercer lugar, porque incluso en el arrendamiento quedó claro que los arrendadores eran dos personas, propietarios de una finca cada uno que, como dice del Registro de la Propiedad era la mitad de una cosa (no pro indiviso).
Resumen: Reclamación precio pendiente de compraventa, contra quien retrajo la finca como comunera, quien reconvino, sin éxito, pidiendo la resolución del contrato por cumplimiento de la condición resolutoria pactada, con devolución de las cantidades percibidas. Interpretación contractual lógica, que no cabe revisar en casación. La recurrente se subrogó en el contrato que no redactó, y lo asumió, al ejercitar con éxito la acción de retracto. En la resolución recurrida se valoran los actos coetáneos y posteriores al contrato a la hora de interpretar el mismo, siendo relevante que la hoy recurrente continuó desarrollando activas gestiones para el desarrollo del proyecto, incluso intentando vender sus derechos. La no aprobación del proyecto no determinaba (automáticamente) la resolución del contrato, pues en el mismo se preveía la posibilidad de que el comprador continuara desarrollando gestiones, como de hecho se hizo. La recurrente como retrayente se encontraba en la misma situación que la compradora y continuó con el desarrollo del contrato al considerar que podría obtener una sustanciosa ganancia, intentando incluso vender sus derechos, lo que se frustró por causa ajena a los vendedores, pudiendo ser la crisis económica.El retraso en el ejercicio de las acciones no fue la causa determinante de la desestimación del recurso de apelación, sino la interpretación de la voluntad de los contratantes que determinaba la no opción por la resolución.
Resumen: Acción de retracto de crédito litigioso. El crédito tuvo su origen en una póliza de préstamo otorgada ante fedatario público que se convirtió en litigioso el citado crédito en un juicio ordinario por el que se dirigieron contra la Caja solicitando que se declarara la ineficacia de la resolución contractual y la de vencimiento anticipado. La cesión que origina el retracto pretendido es la operada por la cual la Caja segrega y transmite a otra Caja todos los elementos patrimoniales principales y accesorios que componen su negocio financiero. Recurso de casación. La cuestión nuclear que es objeto de debate en el presente recurso versa sobre la aplicación del art. 1535 CC que regula el retracto de un crédito litigioso, cuando éste conjuntamente con otros créditos litigiosos o no, ha sido objeto de un traspaso en bloque por sucesión universal a consecuencia de una segregación de una parte del patrimonio de la sociedad acreedora que conforma una unidad económica, recibiendo a cambio la sociedad segregada acciones de la sociedad beneficiaria. La segregación a que se refiere el art. 71 de la Ley 3/2009 se diferencia frente a la escisión total o parcial reside en que la contraprestación a la aportación la recibe la propia sociedad segregada y no los socios de ésta, por lo que no es necesario que se extinga la entidad transmitente. No cabe proyectar la figura del retracto de crédito litigioso. Recurso extraordinario por infracción procesal. Fijación de la cuantía del procedimiento.
