Resumen: Demanda de juicio ordinario de acción de retracto arrendaticio de local comercial. Desestimada la pretensión en primera y segunda instancia, recurre la actora y la Sala desestima el recurso de casación, confirmando la resolución impugnada. La Sala reitera su jurisprudencia sobre los supuestos de exclusión del retracto previstos en el art. 25.7 LPH, que establece que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Y, así, concluye la Sala que, en el caso examinado, la sentencia recurrida, al igual que la dictada en primera instancia, no desestiman la demanda porque, aun siendo fincas registrales independientes, la arrendadora hubiera vendido conjuntamente los dos locales de su propiedad en el edificio (uno de ellos, el arrendado), sino porque había vendido todos los que tenía en él, que son, además, los únicos que existen en dicho edificio. Por todo ello, destaca la Sala que resulta claro que la sentencia impugnada no infringe la norma ni vulnera la jurisprudencia de la Sala.
Resumen: Demanda en ejercicio de retracto entre comuneros sobre acciones de comunidades de aguas. El juzgado desestimó la demanda, al considerar que el demandante carecía del derecho de retracto ejercitado. Interpuesto recurso de apelación por la parte demandante, fue desestimado por la audiencia provincial. Recurren los demandantes y la Sala estima en parte. La sala declara que, según resulta, por conformidad entre los litigantes, las participaciones litigiosas correspondían en proindivisión al actor y a sus hermanos y, posteriormente, a los herederos de éstos, los cuales las vendieron al demandado, por lo que no se aprecia razón alguna para aplicar a dicha compraventa el régimen jurídico de los heredamientos, cuando no nos movemos en el marco normativo de dichas agrupaciones, sino ante otro distinto concerniente a la venta de participaciones de propiedad privada y en proindiviso a un tercero, a la que es de aplicación el régimen del art. 1522 CC, regulador del retracto de comuneros. Al asumir la instancia, la Sala declara carecer de datos precisos para determinar un precio cierto de la venta, con lo que procede su determinación en trámite de ejecución de sentencia bajo las bases siguientes: 1) El precio no podrá superar el importe de los 3000 euros. 2) Se fijará el valor de las participaciones en función de dicho precio, y en proporción a los rendimientos susceptibles de ser obtenidos por los otros aprovechamientos con respecto a los cuales no se ha ejercitado el retracto.
Resumen: La LAU de 1994 introdujo un cambio sustancial en la configuración de los derechos de adquisición preferente, al reducir significativamente los supuestos en que proceden. En concreto, el art. 25.7 LAU contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964) y para su aplicación debe constatarse que concurren los supuestos de «venta conjunta» previstos en él, es decir, que: (i) el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o (ii) se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios. Puesto que estos son los únicos supuestos en los que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto). En este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes sí comprendía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afecta al caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio.
Resumen: Existencia de arrendamiento rústico y caducidad de la acción de retracto ejercitada. El derecho de retracto es la posibilidad que se otorga al arrendatario de finca rústica: en toda transmisión inter-vivos de la finca rústica (venta, donación, permuta...) el arrendatario que sea agricultor profesional tendrá derecho de tanteo y retracto en el plazo de 60 días desde que le notificaron la compraventa o 60 días desde que haya tenido conocimiento de la venta. En el caso no existe prueba alguna directa, personal, ya que no documental de la existencia de arrendamiento verbal. No consta visita a la propietaria en la Residencia en la que se encontraba ingresada, durante la cual pudiera haber concretado los términos del arrendamiento de varias fincas, con sus circunstancias, en la fecha referida en la demanda como de comienzo del arrendamiento. Y la renta pasa a ser ingresada en la cuenta corriente de la propietaria cuando ya estaba ingresada en una residencia y pudo pasar desapercibida. No consta por tanto que supiera de tales ingresos, ni por cuántas fincas, como tampoco que cualquier familiar supiera de los ingresos. No se practicó prueba sobre este apartado, para verificar los movimientos de cuenta y personas autorizadas. Sobre la caducidad confirma el conocimiento de la venta con el acceso al Registro de la Propiedad al que acude la interesada y obtiene información fehaciente de la existencia de la venta, y el notario ante el que se produjo.
Resumen: La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) reconoce unos derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) al arrendatario de finca urbana, tanto de vivienda (art. 25 LAU), como de uso distinto (art. 31 LAU). En particular, el retracto supone un límite legal al dominio, concretamente a la libre transmisibilidad del bien y una excepción a la fe pública registral conforme al art. 37.3º de la Ley Hipotecaria según el cual, si bien las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra el tercero que haya inscrito su título adquisitivo con los requisitos de los arts. 32 y 34 LH, se exceptúan las acciones de retracto legal que sí podrán ser hechas efectivas en perjuicio de tercero hipotecario en los casos y términos que las leyes establecen. La «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto). En el caso, no se acredita que la compraventa comprendiera todas las unidades del edificio por lo que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.
Resumen: La sentencia analizada resuelve recurso de apelación interpuesto contra la dictada en primera instancia, que desestimó la demanda presentada para ejercitar acción de retracto legl de colindante y arrendaticio. El tribunal de apelación desestimó el recurso interpuesto y confirmó la sentencia recurrida. El tribunal confirma la caducidad de la acción de retracto de colindantes y rechaza la acción de retracto arrendaticio. En relación con el retracto de colindantes sostiene que el plazo de nueve días de caducidad se ha de empezar a computar desde la inscripción y rechaza la alegación del plazo de caducidad introducida por la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias porque no se alegó con la demanda, que se fundó exclusivamente en la normativa del Código Civil; esta cuestión novedosa introducida en la segunda instancia no la considera admisible. En cuanto a la acción de retracto arrendaticia, el tribunal sostiene que no consta acreditada la existencia de contrato de arrendamiento.
Resumen: Se analiza la existencia de prejudicialidad civil en el juicio de desahucio por expiración del término, cuando se ha admitido a trámite demanda ejercitando los arrendatarios acción de retracto, y se alega que de prosperar ésta última, el título en el que funda su acción el demandante decaería, pero no se estima la existencia de prejudicialidad civil porque lo que se resuelve en el desahucio es la expiración del contrato de arrendamiento por el transcurso del término y en la acción de retracto se discute el título de propiedad y aunque el actor perdiera su título de propietario, el contrato de arrendamiento habría expirado y no puede suspenderse este procedimiento por prejudicialidad civil y mantener la posesión arrendaticia del inmueble cuando el plazo de duración se ha terminado y para resolver sobre esta acción no es preciso esperar a la resolución del procedimiento de retracto. No existe mala fe en el ejercicio de la acción de desahucio, pues ha transcurrido el plazo de duración pactado y sus prórrogas y la demandada fue requerida en legal forma y por ello tampoco existe abuso de derecho, pues el ejercicio de la acción es legítimo.
Resumen: Desestima el recurso y confirma la sentencia apelada que declaró resuelto el contrato y haber lugar al desahucio por expiración del plazo. Señala que el arrendador comunicó adecuadamente al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, sin que ello se vea afectado por el posible derecho de retracto arrendaticio, dado que, conforme a la jurisprudencia, el incumplimiento de la obligación de notificar al arrendatario la transmisión de la finca arrendada a un tercero, en cuanto incumplimiento del contrato de arrendamiento, es una cuestión que debe plantearse por los trámites del juicio ordinario, porque es ajena al procedimiento de desahucio, ya que la posibilidad de retracto no tiene relevancia sobre el impago de la renta o la expiración del plazo, de forma que la declaración de la procedencia del desahucio por expiración del plazo no es incompatible ni contradictoria con que el arrendatario pueda conservar o recuperar la finca por el éxito de la acción de retracto, a través del ejercicio de las correspondientes acciones por parte del arrendatario en procedimiento aparte.
Resumen: Arrendamiento de local de negocio concertado con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y antes de la vigencia de la LAU de 1994, en el que se pactó una prórroga forzosa a voluntad del arrendatario. Demanda: acción de retracto. Reconvención: acción resolutoria del contrato por cesión o subarriendo inconsentido. La AP desestima la demanda y estima la reconvención. La demandante y los demandados reconvencionales recurren por infracción procesal y casación. Infracción procesal. Se desestima. La sala considera que la sentencia no es incongruente: las cuestiones controvertidas consistían en determinar si la demandante ostentaba la condición de arrendataria al ejercitar el derecho de retracto, o la había perdido previamente por su jubilación, lo que condicionaba su legitimación ad causam, y si concurre causa resolutoria del contrato por la actual explotación del local por sus hijos. Y la AP se mueve en el marco de los contornos fácticos alegados por las partes. Tampoco hay incongruencia omisiva y la valoración de la prueba no es irracional. Casación. Se estima en parte. La sala razona que es aplicable la DT 3.ª LAU 1994 y la actora perdió su condición de arrendataria por jubilación, por ello carece de legitimación activa para el ejercicio de la acción de retracto; pero no concurre la causa resolutoria del contrato por cesión inconsentida articulada por la demandada en su reconvención, sin que se hubiera promovido otra por expiración del plazo del contrato.
Resumen: Se discrepa de la legitimación activa reconocida en sentencia, ya que aunque el actor aportó nota simple registral en la que consta que es propietario desde determinada fecha, por sentencia posterior se ha reconocido el derecho de retracto a la causante de la demandada y también se ha dictado sentencia de desahucio por expiración del plazo del arriendo en el que se aprecia la falta de legitimación activa por el derecho de retracto reconocido, pues la actora ya no seria titular del contrato de arrendamiento. El Tribunal también declara la falta de legitimación activa, produciendo la inscripción registral una presunción que admite prueba en contrario que aquí se ha destruido por el derecho de retracto reconocido a favor de la causante de la demandada de la que es su heredera y se ha condenado a la actora a otorgar escritura pública de compraventa a su favor, sin que se pueda condicionar la efectividad del un pronunciamiento firme a su efectiva ejecución aunque ésta haya caducado, pues la sentencia entre partes no deja de ser vinculante, y la actora ha perdido la propiedad y no puede instar válidamente la acción de desahucio por precario.
