Resumen: Demanda en la que las compradoras de una vivienda en construcción reclamaron de la entidad bancaria , conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta del precio y sus intereses. Estimada la demanda en primera instancia, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación de la demandada, desestimando la demanda. Recurrida la sentencia de segunda instancia, la Sala Primera desestima el recurso y confirma la resolución impugnada. Reitera la Sala que la Ley 57/1968 garantiza la devolución de los anticipos para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, por falta de licencia de primera ocupación, pero no cuando la falta de entrega obedece a otro tipo de incumplimiento, que es lo que acontece en el presente caso dado que la razón por la que no se entregó la vivienda concluida fue únicamente que las condiciones económicas no eran las mismas. Así, en el caso examinado, la Sala concluye que no responde el banco receptor de las cantidades anticipadas al constar acreditado que la parte compradora aceptó que la construcción finalizara por otra entidad distinta de la promotora inicial, a sabiendas de que ello implicaba un aumento del precio.
Resumen: El tribunal ha examinado los recursos de casación interpuestos por las codemandadas Caixabank, S.A. y Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito, contra la sentencia de la Audiencia que había condenado a estas entidades a restituir cantidades anticipadas por un comprador de vivienda en construcción. El demandante había solicitado la condena de las entidades por la falta de entrega de la vivienda y la ausencia de avales individuales, argumentando que la Ley 57/1968 era aplicable. En primera instancia, solo se condenó a la entidad avalista, mientras que en segunda instancia se amplió la condena a las entidades receptoras. Los recurrentes alegaron que la responsabilidad de las entidades de crédito es subsidiaria y que la existencia de un aval colectivo exime de responsabilidad a las entidades receptoras. La Sala ha confirmado que, aunque la Ley 57/1968 no se aplica a apartamentos turísticos, en este caso, la sentencia recurrida no fue impugnada en cuanto a su aplicación. Se ha determinado que las pólizas colectivas son suficientes para garantizar la devolución de las cantidades anticipadas, y que las entidades receptoras no pueden ser consideradas responsables si ya existía una garantía válida en el momento de los ingresos. Por lo tanto, se estima el recurso de casación de Caixabank y Cajamar, desestimando la demanda contra ellas y confirmando la condena a la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.
Resumen: Reiteración de jurisprudencia. Reproducción de la doctrina de las STS 580/2020 y 581/2020 sobre novación de cláusulas suelo, y de otras sentencias ( SSTS325/2021, de 17 de mayo, y 335, 336, 338, 339 y 340/2021, todas ellas de 18 de mayo) que aplican dicha doctrina en los recursos, en su mayoría de Ibercaja, sobre cláusulas suelo y acuerdos novatorios. Se declara la validez de la estipulación del acuerdo por la que se modifica la originaria cláusula suelo y se reduce el límite mínimo a la variabilidad del interés remuneratorio y la nulidad de la cláusula de renuncia al ejercicio de acciones, por lo que procede la restitución de las cantidades indebidamente cobradas en aplicación de esa inicial cláusula suelo hasta la suscripción del acuerdo novatorio. No se hace expresa imposición de las costas de los recursos de casación y apelación y se mantiene la condena en costas en primera instancia.
Resumen: Reclamación de cantidades entregadas a cuenta para la compra de vivienda. El banco recurrente niega ser receptor de todas las cantidades objeto de condena, y en todo caso, haber tenido capacidad de control sobre ellas. Se desestima el recurso extraordinario por infracción procesal y se estima el de casación. No incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera que uno de los pagos, hecho por la compradora mediante cheque, sin indicación alguna del concepto, se correspondía con cantidades a cuenta del precio de una vivienda en construcción. La responsabilidad del banco recurrente debe limitarse a los otros dos pagos, hechos mediante recibos domiciliados. Reiteración de doctrina.
Resumen: La sala estima el recurso de casación y en aplicación de su reiterada doctrina sentada a partir de las sentencias de pleno 580/2020 y 581/2020, de 5 de noviembre, declara la validez de la novación de la cláusula suelo pues como ha declarado en ellas, es relevante el contexto en el que se lleva a cabo la novación, después de que la sentencia del pleno de la sala 241/2013, de 9 de mayo, provocara un conocimiento generalizado de la eventual nulidad de estas cláusulas suelo si no cumplían con el control de transparencia. Estas circunstancias son suficientes para que la estipulación en la que se suprime el límite mínimo y se establece un nuevo tipo de interés sin dicha limitación a la variabilidad pueda superar el control de transparencia, pues un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, puede comprender las consecuencias jurídicas y económicas determinantes que para él se derivan de esa novación. Además, la información de la evolución de los índices de referencia oficiales era objeto de publicación oficial y periódica por el Banco de España, conforme a la disposición adicional segunda de la Orden del Ministerio de Economía de 5 de mayo de 1994, y a la Circular 5/1994, de 22 de julio, del Banco de España. No sucede lo mismo con la cláusula de renuncia de acciones, pues en el caso objeto de este recurso, la entidad recurrente no puso esos datos a disposición del consumidor. La consecuencia de lo expuesto es que la cláusula en la que se contiene esa renuncia de acciones es abusiva, porque el predisponente no había facilitado a los prestatarios/consumidores la información sobre las consecuencias jurídicas y económicas derivadas de dicha renuncia, y tal información era necesaria para considerar que la renuncia fue fruto de un consentimiento libre e informado.
Resumen: Se reclama la restitución de cantidades anticipadas por la cooperativista demandante, ahora recurrida. El banco demandado, ahora recurrente, fue condenado en ambas instancias, a restituir las cantidades reclamadas conforme al art. 1-2º de la Ley 57/1968. La controversia en casación se reduce a la cuestión de si procedía responsabilizar al banco receptor en un caso en que consta probado que con posterioridad a los ingresos se constituyeron garantías colectivas por otra entidad bancaria. La sala desestima el recurso porque en las fechas en las que se ingresaron en la entidad bancaria recurrente las aportaciones objeto de la condena, que no se discute en casación que la entidad pudo vincular con pagos a cuenta del precio de la vivienda en construcción, la cooperativa promotora no había suscrito aval o seguro que garantizara su devolución, a pesar de lo cual, la recurrente incumpliendo su deber de control, aceptó los ingresos sin exigir de la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada. La responsabilidad legal de la entidad recurrente conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es excluyente de la que incumbe a la entidad bancaria como avalista colectiva con fundamento en las pólizas otorgadas tiempo después de que se firmara el contrato y se hicieran las aportaciones, pues a diferencia del caso de la sentencia 654/2024 y como en el caso de la sentencia 325/2025, en este caso también acontece que la entidad ni tan siquiera discute la efectividad de dichas garantías y que además se otorgaron para esta concreta promoción.
Resumen: El recurso de casación y el recurso extraordinario por infracción procesal fueron interpuestos por la parte demandada, Banco Santander S.A., contra la sentencia de la Audiencia que confirmaba la condena al pago de 77.311,50 euros más intereses a la parte demandante por la restitución de cantidades anticipadas en un contrato de compraventa de vivienda. La controversia se centró en si la compraventa estaba amparada por la Ley 57/1968, dado que la parte compradora era una entidad mercantil y se alegaba que la vivienda no tenía una finalidad residencial. El Tribunal Supremo, tras analizar los hechos probados y la jurisprudencia aplicable, concluye que la Ley 57/1968 no es aplicable a la compraventa realizada por una sociedad mercantil, ya que esta condición excluye la finalidad residencial necesaria para la protección que dicha ley otorga, y no afecta al banco avalista el pacto entre comprador y vendedor que extiende la garantía legal a la compra por la entidad mercantil. Por lo tanto, se estima el recurso de casación, se casa la sentencia recurrida y se desestima íntegramente la demanda. No se examinó el recurso extraordinario por infracción procesal debido a la estimación del recurso de casación.
Resumen: El recurso de casación se interpone por los demandantes contra la sentencia de la Audiencia Provincial que desestimó su demanda de restitución de aportaciones a una cooperativa de viviendas, argumentando que la Ley 57/1968 era aplicable a su caso. Los demandantes alegan que la entidad bancaria, al recibir sus aportaciones, incumplió su deber de vigilancia al no exigir la apertura de una cuenta especial garantizada, lo que les da derecho a la devolución de las cantidades aportadas más intereses. Sin embargo, la Audiencia consideró que la Ley 57/1968 no era aplicable, ya que la cooperativa solo tenía un derecho de superficie y no se trataba de una compraventa de vivienda. En el análisis del recurso, el tribunal concluye que, aunque la sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia establecida en casos similares (SSTS 498/2024, 634/2025 y 771/2025 ) el recurso debe ser desestimado por razones distintas, ya que los demandantes no demostraron que la adquisición de la vivienda tuviera una finalidad residencial, dado que ya eran propietarios de otras viviendas. Por lo tanto, se confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, desestimando el recurso de casación interpuesto por los demandantes.
Resumen: La controversia jurídica consiste en determinar si es o no desproporcionada y desequilibrada y, por ende, abusiva, una cláusula penal, recogida como condición general en un contrato de adhesión referido al mantenimiento de ascensores celebrado con una comunidad de propietarios. La inclusión de una cláusula penal para el caso de denuncia unilateral del contrato no es per se abusiva. Sin embargo, esta abusividad sí puede predicarse por el establecimiento de un parámetro para la determinación del importe de la penalidad que resulte «desproporcionado», por tratarse de una «indemnización que no se corresponda con los daños efectivamente causados». En el presente caso, la cláusula penal se cifra en «una cantidad ascendente al 50 % del importe correspondiente a las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de este contrato, o de su prórroga en vigor». La sala concluye que reconducida la cuestión al presente caso, en principio, valdría una fijación apriorística de la indemnización y de la penalidad. Ahora bien, los términos en que se formula la cláusula hacen que, prima facie, la cuantía resulte desproporcionada. La cláusula penal tiene por finalidad prefijar la indemnización de los daños y perjuicios, sin necesidad de que el predisponente pruebe (en caso de que el consumidor o usuario se oponga) que, efectivamente, los daños y perjuicios ascienden a esa cuantía. Sin embargo, la cuestión es que cuando, a primera vista, la cláusula se muestra como desproporcionada, es preciso que el predisponente justifique, no tanto que los daños y perjuicios reclamados son los efectivamente causados (porque puede incluirse un cierto componente disuasorio), sino que no existe esa desproporción aparente. El problema que plantea esta cláusula es que la cuantía resulta, a primera vista, desproporcionada (el 50 % de las cantidades pendientes hasta la finalización del contrato o de su prórroga), y el predisponente no ha justificado mínimamente que no exista esa desproporción que se aprecia prima facie. En consecuencia, se trata de una cláusula abusiva que encaja en el supuesto tipificado por el art. 87.6 TRLGDCU, lo que conduce a la estimación del recurso.
Resumen: Condiciones generales de la contratación. Acción de nulidad de la cláusula de gastos de un préstamo hipotecario con consumidores y acción de restitución de las cantidades indebidamente abonadas. La sentencia recurrida considera que la acción de restitución de los gastos hipotecarios indebidamente abonados por la parte prestataria, por virtud de la cláusula de gastos declarada nula, ha prescrito en atención a la fecha del pago. La sala estima el recurso de casación del demandante. La jurisprudencia nacional que distingue entre el carácter imprescriptible de la acción de nulidad de la cláusula abusiva y el carácter prescriptible de la acción de restitución derivada de esa nulidad no se opone a los arts. 6.1 y 7.1 de la Directiva 93/13 (STJUE de 13 de marzo de 2025, C-230/24). "Dies a quo" del cómputo del plazo para la prescripción de la acción restitutoria. Doctrina de la STS (pleno) 857/2024: salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos. En este caso, la parte demandada no ha probado que los consumidores tuvieran conocimiento de la abusividad de la cláusula de gastos en un momento anterior al ejercicio de la acción de nulidad de dicha cláusula, por lo que no cabe considerar que la acción de restitución estuviera prescrita.
