Resumen: La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) reconoce unos derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) al arrendatario de finca urbana, tanto de vivienda (art. 25 LAU), como de uso distinto (art. 31 LAU). En particular, el retracto supone un límite legal al dominio, concretamente a la libre transmisibilidad del bien y una excepción a la fe pública registral conforme al art. 37.3º de la Ley Hipotecaria según el cual, si bien las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra el tercero que haya inscrito su título adquisitivo con los requisitos de los arts. 32 y 34 LH, se exceptúan las acciones de retracto legal que sí podrán ser hechas efectivas en perjuicio de tercero hipotecario en los casos y términos que las leyes establecen. La «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto). En el caso, no se acredita que la compraventa comprendiera todas las unidades del edificio por lo que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.
Resumen: La sentencia analizada resuelve recurso de apelación interpuesto contra la dictada en primera instancia, que desestimó la demanda presentada para ejercitar acción de retracto legl de colindante y arrendaticio. El tribunal de apelación desestimó el recurso interpuesto y confirmó la sentencia recurrida. El tribunal confirma la caducidad de la acción de retracto de colindantes y rechaza la acción de retracto arrendaticio. En relación con el retracto de colindantes sostiene que el plazo de nueve días de caducidad se ha de empezar a computar desde la inscripción y rechaza la alegación del plazo de caducidad introducida por la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias porque no se alegó con la demanda, que se fundó exclusivamente en la normativa del Código Civil; esta cuestión novedosa introducida en la segunda instancia no la considera admisible. En cuanto a la acción de retracto arrendaticia, el tribunal sostiene que no consta acreditada la existencia de contrato de arrendamiento.
Resumen: Se analiza la existencia de prejudicialidad civil en el juicio de desahucio por expiración del término, cuando se ha admitido a trámite demanda ejercitando los arrendatarios acción de retracto, y se alega que de prosperar ésta última, el título en el que funda su acción el demandante decaería, pero no se estima la existencia de prejudicialidad civil porque lo que se resuelve en el desahucio es la expiración del contrato de arrendamiento por el transcurso del término y en la acción de retracto se discute el título de propiedad y aunque el actor perdiera su título de propietario, el contrato de arrendamiento habría expirado y no puede suspenderse este procedimiento por prejudicialidad civil y mantener la posesión arrendaticia del inmueble cuando el plazo de duración se ha terminado y para resolver sobre esta acción no es preciso esperar a la resolución del procedimiento de retracto. No existe mala fe en el ejercicio de la acción de desahucio, pues ha transcurrido el plazo de duración pactado y sus prórrogas y la demandada fue requerida en legal forma y por ello tampoco existe abuso de derecho, pues el ejercicio de la acción es legítimo.
Resumen: Desestima el recurso y confirma la sentencia apelada que declaró resuelto el contrato y haber lugar al desahucio por expiración del plazo. Señala que el arrendador comunicó adecuadamente al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, sin que ello se vea afectado por el posible derecho de retracto arrendaticio, dado que, conforme a la jurisprudencia, el incumplimiento de la obligación de notificar al arrendatario la transmisión de la finca arrendada a un tercero, en cuanto incumplimiento del contrato de arrendamiento, es una cuestión que debe plantearse por los trámites del juicio ordinario, porque es ajena al procedimiento de desahucio, ya que la posibilidad de retracto no tiene relevancia sobre el impago de la renta o la expiración del plazo, de forma que la declaración de la procedencia del desahucio por expiración del plazo no es incompatible ni contradictoria con que el arrendatario pueda conservar o recuperar la finca por el éxito de la acción de retracto, a través del ejercicio de las correspondientes acciones por parte del arrendatario en procedimiento aparte.
Resumen: Arrendamiento de local de negocio concertado con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y antes de la vigencia de la LAU de 1994, en el que se pactó una prórroga forzosa a voluntad del arrendatario. Demanda: acción de retracto. Reconvención: acción resolutoria del contrato por cesión o subarriendo inconsentido. La AP desestima la demanda y estima la reconvención. La demandante y los demandados reconvencionales recurren por infracción procesal y casación. Infracción procesal. Se desestima. La sala considera que la sentencia no es incongruente: las cuestiones controvertidas consistían en determinar si la demandante ostentaba la condición de arrendataria al ejercitar el derecho de retracto, o la había perdido previamente por su jubilación, lo que condicionaba su legitimación ad causam, y si concurre causa resolutoria del contrato por la actual explotación del local por sus hijos. Y la AP se mueve en el marco de los contornos fácticos alegados por las partes. Tampoco hay incongruencia omisiva y la valoración de la prueba no es irracional. Casación. Se estima en parte. La sala razona que es aplicable la DT 3.ª LAU 1994 y la actora perdió su condición de arrendataria por jubilación, por ello carece de legitimación activa para el ejercicio de la acción de retracto; pero no concurre la causa resolutoria del contrato por cesión inconsentida articulada por la demandada en su reconvención, sin que se hubiera promovido otra por expiración del plazo del contrato.
Resumen: Se discrepa de la legitimación activa reconocida en sentencia, ya que aunque el actor aportó nota simple registral en la que consta que es propietario desde determinada fecha, por sentencia posterior se ha reconocido el derecho de retracto a la causante de la demandada y también se ha dictado sentencia de desahucio por expiración del plazo del arriendo en el que se aprecia la falta de legitimación activa por el derecho de retracto reconocido, pues la actora ya no seria titular del contrato de arrendamiento. El Tribunal también declara la falta de legitimación activa, produciendo la inscripción registral una presunción que admite prueba en contrario que aquí se ha destruido por el derecho de retracto reconocido a favor de la causante de la demandada de la que es su heredera y se ha condenado a la actora a otorgar escritura pública de compraventa a su favor, sin que se pueda condicionar la efectividad del un pronunciamiento firme a su efectiva ejecución aunque ésta haya caducado, pues la sentencia entre partes no deja de ser vinculante, y la actora ha perdido la propiedad y no puede instar válidamente la acción de desahucio por precario.
Resumen: Desestima el recurso y confirma la sentencia que desestimó la demanda en la que se ejercitaba una acción de retracto arrendaticio. Entiende que no se cumplen los requisitos exigidos en el artículo 88 LAR de 1980, aplicable al caso, dada la exigencia de la consignación del precio de la parte de finca arrendada que se transmite, debidamente fijado en la escritura. La parte apelante discrepa de dicho precio y se recuerda la determinación del precio real de la compra solo se ha admitido en los supuestos en que el precio fijado en la compraventa es irrisorio, y el comprador sostiene que el precio realmente satisfecho fue superior, sin que en este caso se sostenga que se haya satisfecho un precio distinto al fijado en la escritura de compraventa. Se podrá discrepar del precio asignado, sin embargo el arrendatario no tiene intervención en dicha asignación, ni puede sustituir lo reflejado en la escritura, por el precio que subjetivamente considere procedente en función del precio fijado en la escritura y la superficie objeto de transmisión, pues es evidente que para el comprador de la finca, la superficie arrendada, por sus características orográficas, naturaleza del terreno, posibilidades de riego u otras, puede tener más valor el terreno objeto de arrendamiento que el cedido en aparcería.
Resumen: La sentencia de apelación revoca parcialmente la de instancia y fija la suma que los demandantes debe abonar al demandado como gastos necesarios y útiles en relación con la acción de retracto legal de colindantes que ha sido estima por la sentencia de instancia. Argumenta la Sala en síntesis que "Gastos necesarios y útiles" sólo son los exigidos para la conservación, provecho, comodidad o interés de la cosa vendida y es claro que la medición y el Informe técnico de replanteo y marcación de linderos de la finca que encarga el comprador una vez verificada la venta, perfeccionada y consumada, en nada aprovecha o beneficia directamente a la finca, y especialmente si dicho informe se lo queda el comprador, como en el caso de autos .El importe reclamado correspondiente a la realización de un muro de piedra en la finca , la Sala entiende que se trata de un gasto útil que supone una mejora para la finca y que incrementa su valor., sin embargo , este incremento no se ha acreditado pues solo se han justificado los trabajos de albañilería y cantería realizados cuyo importe no puede ser abonado en la cantidad que fija la sentencia de instancia
Resumen: Alteración del orden legal de resolución de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación: carácter instrumental de las infracciones procesales; carencia de efecto útil. El plazo de ejercicio del retracto legal de colindantes es de caducidad, por lo que no admite interrupción (interpretación restrictiva). Cómputo del día inicial del plazo: la norma habla de inscripción, expresión que debe interpretarse en sentido literal, es decir, en referencia al asiento del mismo nombre, con exclusión del asiento de presentación. El inicio del plazo tiene lugar en el momento objetivo de la inscripción a favor del adquirente, y, sólo a falta de ésta, desde la fecha del conocimiento de la venta, conocimiento que debe ser probado por quien lo invoque, esto es, el adquirente. El retrayente ha de tener conocimiento, no sólo del hecho de que se haya producido, sino también del precio y de las demás circunstancias de la adquisición, porque sólo así podrá valorar convenientemente si le interesa o no subrogarse en el lugar del comprador. La previsión legal también se aplica cuando existe una inscripción posterior, pues, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento. No procede tener en cuenta ninguna otra circunstancia posterior a la fecha de la inscripción, por lo que es irrelevante que hubiera que tramitar un expediente de inmatriculación.
Resumen: En primera instancia se desestima la demanda de retracto legal de colindantes. En apelación se confirma el pronunciamiento del juzgado. Se argumenta por la Sala que, no es necesario -no hay pues litisconsorcio pasivo- traer al procedimiento al vendedor -que puede demandarse por tener interés legítimo en la cuestión litigiosa-, pero desde luego a quien no puede dejarse de demandar es a quien compra, pues el retracto supone la subrogación del retrayente en la posición del comprador y, por tanto, en todos los derechos que éste tiene. Por ello, la apelante debió de haber dirigido la demanda contra el comprador de la finca objeto de autos al ser este la persona directamente afectada de lo que pudiera resultar de la acción de retracto de colindantes ejercitada.
