Resumen: Reclamación por parte de una comunidad de propietarios a la Sareb, tras adquirir esta distintos inmuebles en una liquidación concursal, de las cuotas comunitarias devengadas desde el momento de adquisición de los inmuebles hasta la fecha de la demanda. Desestimada la demanda en primera y segunda instancia, tras estimar la excepción de falta de legitimación pasiva de la Sareb, recurren los actores y la Sala estima el recurso de casación, casando la sentencia con estimación de la apelación y de la demanda. Considera la Sala que la adquisición de los inmuebles pertenecientes a la comunidad de propietarios actora por la Sareb en el seno del procedimiento concursal constituye una enajenación directa concurrencial prevista en el plan de liquidación que es aprobado judicialmente, de forma que el auto del juzgado de lo mercantil no es una mera autorización de venta como entiende la Audiencia Provincial, sino que constituye el título para la transmisión directa del dominio. Asimismo, destaca la Sala que el auto del juez del concurso constituye también una tradición simbólica, teniendo en cuenta que, efectivamente, implican la puesta a disposición de las fincas a favor de la Sareb, ya que se aprobó el remate, se le adjudicaron las fincas y el precio quedó pagado en tanto coincidía con el importe de la deuda viva, lo que supone una dación en pago de los créditos con privilegio especial al acreedor, sin necesidad de otorgar escritura.
Resumen: Ley 57/1968. Reclamación contra las entidades receptoras de los anticipos entregados a cuenta del precio. Las entidades de crédito demandadas, condenadas en ambas instancias, discrepan de su condena planteando en casación, en el caso de Abanca, la cuestión jurídica, ya resuelta por las sentencias de pleno 491/2024 y 492/2024, las dos de 12 de abril, resolviendo recursos del mismo banco, de si la obligación y la responsabilidad que resulta del citado art. 1-2.ª se imponen al banco descontante, y en el caso de Cajamar, la cuestión de si pudo controlar el ingreso del anticipo por el que ha sido condenada, teniendo en cuenta el medio (cheque bancario) y la mecánica de pago (ingreso efectuado no por el comprador sino por un tercero, un despacho de abogados). Se desestiman los recursos de Abanca, el de infracción procesal, por no citar en su encabezamiento ninguna norma como infringida y por plantear como infracción procesal (sin discutir la realidad del ingreso de un anticipo por el importe a cuya devolución fue condenada la entidad, ni la forma de pago consistente en el descuento bancario de una letra de cambio) la cuestión jurídico-sustantiva de si pudo controlar dicho pago, y el de casación, por ser jurisprudencia reiterada tras el cambio de criterio operado en 2024 que la obligación y la responsabilidad que resulta del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 sí se imponen al banco descontante. Se estima el de Cajamar, porque la valoración jurídica de la sentencia recurrida acerca de que el banco demandado necesariamente supo o tuvo que saber que el importe del cheque correspondía a un anticipo del precio de una vivienda se opone a la jurisprudencia que descarta que dicha responsabilidad sea "a todo trance" por no incumbir al banco un deber fiscalizador sobre cualquier ingreso en la cuenta de la promotora.
Resumen: La sala ha declarado que no incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera que los ingresos realizados en una cuenta de la promotora en dicha entidad se correspondieran con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción por haber sido realizados dichos ingresos por un tercero, en concreto por una sociedad mercantil. En este caso, se corrobora que los compradores abonaron previamente esas cantidades a su despacho de abogados, una sociedad mercantil no mencionada en el contrato; que fue esta sociedad limitada la que libró los dos cheques con cargo a una cuenta suya, sin indicar dato alguno que permitiera vincular esos pagos con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción realizados por compradores que el banco pudiera identificar como tales, es decir, como titulares de los derechos irrenunciables de la Ley 57/68; y que fue esta misma sociedad la que se encargó de ingresarlos en BP sin dar razón suficiente de que se correspondieran con anticipos de compradores de viviendas protegidos por la Ley 57/68, y además, en una cuenta que ni siquiera era de la promotora sino de Delfos, entidad esta que la sentencia recurrida considera del mismo grupo y encargada de comercializar las viviendas de la promotora, pero que tampoco se mencionaba en el contrato. Así, por las circunstancias en las que se hicieron los ingresos, el banco no podía conocer su procedencia. Se estima la casación del banco demandado.
Resumen: Impugnación de acuerdos de contribución a gastos comunes. Reconocimiento previo a los actores/recurrentes de un crédito frente a la comunidad. Desestimada la demanda en primera y segunda instancia, recurren los actores. Consideran los recurrentes que, pese a que los comuneros deben contribuir al pago de los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, esta regla quebraría cuando existe un litigio entre un comunero y la comunidad, pues en tal caso el comunero pasa a ostentar la condición de tercero. Y añaden que, por ello, a quien se le ha reconocido judicialmente un crédito contra la comunidad no se le podría exigir contribuir a dicho gasto, que dejaría de ser común y debería ser abonado por los demás comuneros. La Sala desestima los recursos y confirma la resolución impugnada al considerar que la tesis de los recurrentes omite un hecho esencial y es que la cantidad inicialmente aportada ingresó en el haber comunitario, se destinó al sostenimiento de la comunidad y se consumió en gastos que beneficiaron a todos los comuneros, incluidos ellos, de forma que lo acordado por la comunidad tiene precisamente por objeto reponer esa cantidad ya consumida, dando cumplimiento a la condena judicial que reconoce a los recurrentes un crédito frente a la comunidad. De esta forma, considera la Sala, que contribuir a la reposición no equivale a pagarse parte de su propio crédito, sino a participar, junto con los demás, en restaurar el patrimonio común previamente utilizado en su beneficio, por cuanto eximirles de tal contribución implicaría que los demás comuneros sufragaran íntegramente el coste de su propio beneficio.
Resumen: Se interpone recurso de casación por los propietarios de una vivienda unifamiliar en un complejo inmobiliario privado contra la sentencia que confirmó la condena a retirar un cerramiento instalado en la terraza de su vivienda. La sala razona que en los conjuntos inmobiliarios privados confluyen una cotitularidad sobre elementos comunes, con una propiedad exclusiva sobre los distintos locales o viviendas que se integran en aquellos, régimen del que dimanan un haz de relaciones jurídicas que guardan identidad de razón con los edificios únicos sometidos al régimen de propiedad horizontal. En atención a las concretas circunstancias concurrentes en el litigio, concluye que no ofrece duda que nos encontramos ante un complejo inmobiliario del art. 24 LPH, y que no hay vulneración de los arts. 24 de la LPH y 396 CC citados como infringidos por la parte demandada como fundamento de su recurso, por la circunstancia de que se hayan declarado ilegítimas las obras llevadas a efecto por los demandados en su terraza privativa y que, por sus características, perjudican las vistas de otros propietarios y alteran, de forma notoria y peyorativa, la configuración uniforme y estética de las viviendas adosadas en hilera, como una unidad estructural con apariencia fáctica de fachada única. La integración en el conjunto inmobiliario no permite a cada propietario la libre ejecución de cualquier clase de obras cuando, además, perjudican los intereses legítimos de los otros propietarios de la urbanización, que han convenido además unas normas de régimen interior que respete la unidad arquitectónica del conjunto en beneficio y en interés general de los todos ellos.
Resumen: El conocimiento por los tribunales civiles de las impugnaciones de las calificaciones registrales negativas o de las resoluciones de la Dirección General que resuelvan el eventual recurso gubernativo, no pueden tener un mero carácter revisor, sino que, de acuerdo con su regulación legal (art. 328 LH), el alcance de ese conocimiento queda delimitado por las siguientes apreciaciones: i) El objeto del juicio verbal se ciñe por el art. 328 LH a la procedencia o improcedencia de la calificación negativa del registrador y queda expresamente excluida la validez o no del negocio jurídico que subyace en el documento objeto de la calificación registral. Es un proceso previsto para controlar la legalidad de la calificación y no prejuzga la validez o no del título. ii) En este enjuiciamiento pueden ser tenidas en cuenta no sólo las alegaciones y documentos e información suministrados al registrador, o que estuvieran a su disposición por constar en el registro, así como las razones vertidas por el registrador en su nota de calificación y, en su caso, en el informe emitido en el previo recurso gubernativo (art. 327 LH); sino también cualesquiera otras que pudieran incidir directamente en la (im)procedencia de la inscripción o anotación pretendida y denegada. iii) Los tribunales que conozcan de estos procedimientos, siempre en el marco de los principios dispositivo y de aportación de parte, deben resolver sobre el fondo de las pretensiones ejercitadas. El incumplimiento de este deber, bajo el pretexto del carácter revisor de la jurisdicción supone «una restricción desproporcionada y contraria a la tutela judicial efectiva». iv) En consecuencia, las partes pueden aportar documentos que no fueron puestos a disposición del registrador con la solicitud de inscripción o anotación registral. De lo que cabe inferir que puede resultar compatible, en algún caso, que la función del registrador, a la vista de la documentación suministrada y de la información disponible en el registro, fuera correcta, pero el tribunal acceda a la inscripción o anotación pretendida y denegada por razones y/o documentos no tenidos en consideración al realizar el registrador su nota de calificación.
Resumen: El recurso tiene por objeto la interpretación del art. 17.12 LPH, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, vigente cuando se adoptó el acuerdo impugnado por los demandantes, ahora recurrentes en casación, y por el que se prohibió el ejercicio de la actividad de apartamentos turísticos en la comunidad de propietarios a partir de la fecha del acuerdo. El acuerdo fue adoptado con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representaban las tres quintas partes de las cuotas de participación. La sala desestima el recurso de casación interpuesto por los propietarios que impugnaron el acuerdo y reitera la doctrina de las SSTS del pleno 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre, que declararon que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y literal, el término «limitar» del art. 17.12 LPH, no excluía el acuerdo comunitario adoptado por la junta de propietarios, con las mayorías establecidas, de prohibición de la actividad de uso turístico. En el caso, el acuerdo impugnado se aprobó el 17 de enero de 2019, vigente el art. 17.12 LPH, según la redacción dada por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre. Esta modificación fue dejada sin efecto tras la derogación ex art. 86.2 CE del mencionado Real Decreto-ley, pero recuperada posteriormente por el art.1.2 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, a la que se refiere la jurisprudencia citada de las sentencias del pleno, que por lo tanto es aplicable al caso.
Resumen: Acción de separación de explotación común de inmueble formulada por varios comuneros de acuerdo con los estatutos de la comunidad de bienes. Desestimada la pretensión en primera y segunda instancia, formulan los demandantes recursos por infracción procesal y de casación. Desestimada la existencia de incongruencia interna, la Sala, estima el recurso de casación. Recuerda la doctrina de la sala conforme a la cual el principio de la libre autonomía de la voluntad es la médula del negocio jurídico. Razona que la primera fuente reguladora del régimen jurídico de la comunidad de bienes deriva del principio de libre autonomía de la voluntad, junto al cual las comunidades de propietarios se rigen también por los principios de proporcionalidad, el mayoritario o democrático y, por último, el de libertad individual. El uso de la cosa común "conforme a su destino" al que alude el art. 394 CC será el pactado expresa o tácitamente por los comuneros o el que sea conforme a la naturaleza de la cosa, o, a la "costumbre de la tierra". En el caso examinado, partiendo de la acción ejercitada y de la plena validez de los estatutos suscritos, la sala concluye que los comuneros gozan de la facultad de separarse de la explotación común del inmueble según lo acordado por la comunidad, sin que este acuerdo pueda considerarse contrario a la ley, inmoral o contrario al orden público, ni que tampoco impida a los demás comuneros el uso de la cosa común, sino que los actores se apartan, según lo pactado, de la explotación común del edificio. La sentencia contiene un voto particular.
Resumen: La sala desestima el recurso de casación contra la sentencia que confirmó la de primera instancia, estimatoria de la demanda. Recuerda que la sentencia 600/2019, de 7 de noviembre consideró que bastaba que el dispositivo electrónico tuviera la potencialidad de captación o grabación de imágenes que, por afectar al domicilio del demandante, afectan al ámbito de su vida privada, para que se produzca la intromisión ilegítima en el derecho a la intimidad, sin necesidad de que tal captación o grabación de la imagen se estuviera produciendo efectivamente. Por su parte, la sentencia 1399/2024, de 23 de octubre consideró que existían ciertas afectaciones a la intimidad de los vecinos que habían de considerarse legítimas por tratarse de limitaciones de dicho derecho fundamental acordes a los usos sociales que delimitan su protección y que se encuentran justificadas por la protección de la seguridad de las personas que viven en el edificio y de sus bienes, y por el adecuado servicio al edificio. Entre esas afectaciones legitimadas por los usos sociales enumeró, a título de ejemplo, la existencia de mirillas en las puertas de las viviendas o la existencia de un servicio de conserjería en el edificio. En el caso, la sala concluye que el juicio de proporcionalidad realizado por las sentencias de instancia es correcto. La instalación del dispositivo de captación, transmisión y, al menos potencialmente, grabación de imágenes supone una afectación relevante de la intimidad personal y familiar de los demandantes pues se activa cada vez que alguien acude a su vivienda o sale de ella y permite ver en el interior de la misma, y esa afectación no es proporcionada con el beneficio que supone para la satisfacción de intereses de los demandados dignos de protección.
Resumen: La jurisprudencia aplicable al recurso es la que reitera que la responsabilidad de las entidades de crédito fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio de su vivienda se ingresen en la cuenta especial a que se refiere la misma norma, y que dicha responsabilidad legal no es una responsabilidad a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador, sino que nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor en la propia entidad de crédito, siendo lo determinante si esta conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas. En el caso, los hechos probados demuestran que el pago de la cantidad reclamada en la demanda se hizo mediante dos transferencias desde una cuenta del comprador en un banco extranjero, que su importe se ingresó en una cuenta de la promotora en la entidad demandada que no consta estuviera destinada a recibir únicamente anticipos de compradores sino a fines diversos, y que al ordenar el pago la parte ordenante no indicó el concepto ni especificó de ningún otro modo que se tratara de cantidades a cuenta del precio de una vivienda en construcción. Se estima la casación.
