La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha condenado al Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA) a pagar el importe íntegro de las rentas establecidas en las resoluciones de adjudicación y en las escrituras públicas de trece contratos de arrendamientos concertados con Fercaber Construcciones, SAU.

Los contratos afectados son Promoción 962 Mejorada del Campo, Promoción 967 Peri Ventilla, Promoción 976 Ventilla, Promoción 982 Collado-Villalba, 988 Ensanche de Vallecas 1, 993 Valdemoro, 1003 Ensanche de Carabanchel, 1004 Ensanche de Vallecas, 1005 Ensanche de Vallecas, 1006 Ventilla, 1007 Ensanche de Vallecas 4, 1008 Getafe, y Promoción 1043 Pau de Vallecas.

La sentencia también anula las cláusulas de cada contrato de arrendamiento por las que el IVIMA redujo la renta por la forma en la que interpretó el régimen del IVA aplicable y condena a este organismo al pago de 3.937.672 de euros de los arrendamientos pendientes de pago desde el inicio de cada uno hasta el 30 de junio de 2011, con intereses legales. Por último, obliga al IVIMA a pagar 6.148.821 de euros por rentas desde el 1 de julio de 2011, sin perjuicio de las actualizaciones por incremento de índice de precios al consumo.

Asimismo, confirma la improcedencia de la indemnización de 11.263.104 de euros reclamada por la constructora, a la que la sentencia recurrida imputaba la responsabilidad en los retrasos en la construcción que supuso la reducción del plazo de arrendamiento.

El IVIMA adjudicó por concurso los derechos de superficie de diferentes parcelas a Fercaber que, a cambio, estaba obligada a construir viviendas y garajes de protección pública de régimen especial (VPO) y a cederlos al instituto en arrendamiento. Este último tenía que pagar, como contraprestación, el precio pactado en las resoluciones de adjudicación y escrituras de derecho de superficie. El plazo era de 20 años (2 años para la construcción y 18 años de período mínimo de arrendamiento). Transcurrido ese tiempo, el IVIMA hacía suyo lo edificado. La renta que debía abonar el IVIMA se fijó con la cláusula “IVA incluido”. La Dirección General de Tributos y la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo establecieron luego que la renta periódica que debía pagar el IVIMA no estaba sujeta al IVA, por las peculiaridades del negocio jurídico complejo (constitución del derecho de superficie-construcción-arrendamiento) celebrado entre las partes. El IVIMA no abonó la renta fijada en los contratos, sino que descontó el porcentaje que correspondería al IVA.

La administración concursal de Fercaber interpuso demanda contra el IVIMA en la que reclamaba el pago íntegro de las rentas pactadas en los contratos de adjudicación, la anulación de las cláusulas en los que el instituto se redujo la renta por descontar el porcentaje que correspondería al IVA, el abono de las rentas pendientes de pago y, además, una indemnización por la reducción del plazo de duración de los arrendamientos en determinadas promociones.

El juzgado de primera instancia número 70 de Madrid estimó la demanda de la constructora y condenó al IVIMA. Por su parte, la Audiencia Provincial de Madrid revocó dicha sentencia y absolvió a este organismo.

Ahora, la Sala de lo Civil estima de forma parcial el recurso de Fercaber contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid y, en consecuencia, confirma la dictada por el juzgado número 70 de Madrid en todos sus términos, salvo en el relativo al pago de la indemnización por la reducción del plazo de arrendamiento.

Para el Tribunal Supremo, se trata de un contrato complejo con una regla de devengo especial del IVA en el que no se puede analizar de forma aislada si las rentas de los arrendamientos estaban sujetas al IVA: lo que sucede es que se anticipa el impuesto de toda la operación, en la que se incluye el arrendamiento, al momento en que los edificios se ponen en posesión del arrendatario, que es, a la vez, el propietario del terreno y concedente del derecho de superficie.

Por tanto, afirma, no se trata de un supuesto de inexistencia de IVA sino de un negocio jurídico sujeto a tal impuesto, cuyos avatares, es un riesgo que deben soportar las partes pero sin influencia en el precio pactado, según consta en los pliegos de cláusulas administrativas, en las resoluciones de adjudicación y en las escrituras públicas de constitución del derecho de superficie.